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Demanda de precario acogida.

Corte de Santiago confirma que los ocupantes de un inmueble deben restituirlo a su dueño, a pesar de alegar que contaban con un contrato de arrendamiento suscrito con el antiguo propietario.
En segunda instancia, los demandados acompañaron recibos de arriendo, sin embargo, el tribunal de alzada los desestimó por tratarse de instrumentos privados no reconocidos en juicio, y que no emanaron de la parte demandante.

20 de enero de 2023
La Corte de Santiago confirmó la sentencia dictada por el Décimo Quinto Juzgado Civil de Santiago, que acogió la demanda de precario interpuesta por el dueño de un inmueble en contra de sus ocupantes, quienes habitan la propiedad hace siete años aproximadamente, sin un título que lo justifique.

El actor señala que es dueño de un inmueble ubicado en la comuna de Quinta Normal, que se encuentra inscrito a su nombre en el Conservador de Santiago, y que actualmente es ocupada sin contrato y por mera tolerancia de su parte, por dos personas hace aproximadamente 7 años.

Solicitada la restitución del bien raíz, hasta la fecha no ha sido devuelta por los ocupantes, por lo que el propietario dedujo demanda de precario, solicitando que se ordene a los demandados a hacer abandono del inmueble, bajo apercibimiento de efectuar el lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública.

Los demandados pidieron el rechazo de la acción interpuesta en su contra. Reconocen el dominio del actor, pero aseguran que, en la especie, no concurren los otros dos requisitos de procedencia de la acción de precario, cuales son, que los ocupantes carezcan de título y que permanezcan en el inmueble por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

En efecto, afirman que su ocupación está amparada en un contrato de arrendamiento, de carácter indefinido, y por el cual han pagado rentas. Expresan que la demanda es la primera noticia que tienen de que su arrendador había enajenado sus derechos en el inmueble, no obstante, la existencia de un contrato de arrendamiento que justifica el uso de la propiedad y excluye la concurrencia de los aludidos requisitos del precario. Señala que como arrendatarios tienen derechos emanados del contrato y de la Ley N° 18.101, estos últimos de carácter irrenunciable, razón por la cual el demandante no los puede desconocer ni ignorar.
Por otro lado, refieren que han introducido mejoras sustanciales a la vivienda, las cuales deben ser indemnizadas por el demandante, pues, de no hacerlo, se configuraría un enriquecimiento ilícito, procediendo el derecho de retención que les asiste hasta el pago total, conforme al artículo 2193 del Código Civil.

El Juzgado Civil hizo lugar a la demanda. El fallo señala que para que tenga lugar el precario han de concurrir tres elementos, estos son, que el demandante sea dueño del bien reclamado; que otra persona la ocupe; y que dicha ocupación se efectúe sin un título que la justifique o legitime.

Enseguida, puntualiza que la carga probatoria respecto de las dos primeras exigencias radica siempre en el demandante, correspondiéndole al demandado acreditar la existencia de un título que justifique la ocupación.

Con eso presente, la sentencia da cuenta que la demandada no rindió ninguna prueba dentro del término correspondiente para acreditar la legítima ocupación del inmueble, siendo posible concluir que ésta es por mera tolerancia del actor.

Por tales consideraciones, el Tribunal acogió la demanda de precario y ordenó a los demandados efectuar la restitución del inmueble en disputa, dentro de tercer día desde que la sentencia cause ejecutoria.

En contra de esa decisión, los demandados interpusieron recurso de apelación, acompañando en segunda instancia unos recibos que acreditarían el pago de rentas por arrendamiento.

La Corte de Santiago desestimó la impugnación, manifestando que “los documentos acompañados, (…) no tienen la virtud de enervar lo que viene decidido en primera instancia, por cuanto se trata de instrumentos privados no reconocidos en el juicio y que, en todo caso, no emanan de la parte demandante”.

En consecuencia, colige el Tribunal que no se ha demostrado la existencia de un vínculo jurídico que habilite al demandado para ocupar el inmueble de autos, “máxime si en su contestación reconoce que al ser notificado de la demanda se habría enterado que el arrendador enajenó el inmueble al actor”.

En mérito de lo expuesto, confirmó la sentencia definitiva dictada por el 15° Juzgado Civil de Santiago, que hizo lugar a la acción de precario.


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PREDIO RURAL. Recurso de protección. Red eléctrica. Servidumbre de tránsito.
Recurso de protección rechazado.

Servidumbre de tránsito no faculta al dueño del predio dominante a instalar además una red eléctrica dentro de los límites de dicha servidumbre.
Por existir una controversia entre las partes en cuanto al trazado para efectuar la instalación de postes y de la red eléctrica, no se cumple con uno de los presupuestos del recurso de protección, esto es, que exista un derecho indubitado por parte del recurrente.

2 de diciembre de 2022
La Corte de Puerto Montt rechazó el recurso de protección interpuesto por un particular en contra del dueño de un predio colindante, por ordenar la paralización de obras de instalación de una red eléctrica que se llevaría a cabo en una servidumbre de tránsito que cruza su propiedad.

La actora expone que es copropietaria de un inmueble rural ubicado en la comuna de Cochamó, el que colinda al sur con el bien raíz de propiedad del recurrido. Indica que una mañana de agosto de 2022, se presentó un electricista para efectuar la instalación de postes eléctricos en la servidumbre de tránsito constituida sobre el inmueble del recurrido, para que posteriormente la empresa de servicios eléctricos efectúe la conexión de su hogar a la red eléctrica.

En ese contexto, afirma que se apersonó el recurrido ordenando la paralización de las obras y el pago de $1.500.000.- para poder continuar con la instalación de postes. La recurrente expresa tener autorización para proceder con la instalación eléctrica, la que necesita de manera urgente para poder llevar una vida diaria normal, especialmente considerando que la extracción de agua para consumo humano se realiza con energía eléctrica.

Alega que el actuar arbitrario del recurrido vulnera los derechos fundamentales consagrados en el artículo 19 N° 21 y 23 de la Constitución, y solicita se ordene dejar sin efecto el acto arbitrario de cobro injustificado por la instalación de los postes eléctricos y se permita el suministro de electricidad a través de la instalación de la red eléctrica.

El recurrido pidió el rechazo de la acción de protección. Reconoce ser dueño del predio colindante al de la recurrente, pero negó haber procedido de la forma descrita por ella.

Agrega que la actora recibe electricidad desde el lote que colinda al norte de su propiedad, y que en realidad lo que intenta por la vía de protección es obtener una instalación certificada para concretar un proyecto turístico.

Enseguida, comenta que el día de los hechos se apersonó un trabajador en su propiedad con la intención de realizar trabajos de excavación para la instalación de postes eléctricos, el que señaló estar justificado por la servidumbre de tránsito constituida sobre la propiedad del recurrido. Sin embargo, puntualiza este último que la servidumbre es exclusivamente para tránsito y no para construir redes eléctricas, en base a eso, asegura que en ningún momento se expulsó al trabajador ni solicitó dinero para continuar con la obra, aunque ello no sería ilegal ni arbitrario.

El electricista a cargo de la instalación de la red eléctrica informó el recurso, señalando, mediante correo electrónico, que el recurrido nunca le requirió un pago previo para efectuar las labores encomendadas. Asimismo, negó haber sufrido agresiones físicas ni verbales, e indicó que se retiró del lugar debido a que el dueño del predio no había autorizado la obra en su propiedad.

La Corte de Puerto Montt desestimó el recurso de protección. El fallo señala que “no es un hecho pacífico entre las partes el trazado a través del cual se deban efectuar los trabajos de postación pertinente para los fines señalados, cuestión que es ratificada por el correo electrónico acompañado en esta causa por parte del electricista, quien da cuenta de no haber existido autorización por la recurrida”.

Agrega la sentencia que, “si bien los trabajos de postación por parte de la recurrente se habrían tratado de realizar dentro de los límites donde existe la citada servidumbre de tránsito, cabe señalar que la misma no está destinada, a priori, para que en ella se levante una línea eléctrica en los términos indicados en esta acción, no existiendo constancia, a su vez, que en el lugar se haya constituido alguna servidumbre eléctrica para dichos fines”.

Concluye la Corte que, existiendo una controversia entre las partes en cuanto al trazado para llevar a cabo los trabajos de instalación de la red eléctrica, no se cumple con uno de los requisitos de procedencia de la acción de protección, esto es, que exista un derecho con carácter de indubitado por parte de la recurrente, el que se vea afectado por un actuar ilegal o arbitrario emanado del recurrido.

En mérito de lo expuesto, la Corte de Puerto Montt rechazó el recurso de protección deducido en contra del propietario del terreno colindante al de la recurrente.
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Corte de Talca (Chile). Demanda de cumplimiento forzado interpuesta por una empresa contra el dueño de un inmueble

Si el contrato de compraventa prometido no se celebró dentro del plazo acordado procede ordenar su cumplimiento forzado y condenar al demandado al pago de la cláusula penal.

El demandado únicamente contestó la acción de cumplimiento forzado argumentando que no suscribió el contrato prometido debido a negligencia del demandante.

12 de diciembre de 2022
La Corte de Talca confirmó la sentencia dictada por el Primer Juzgado de Letras de esa ciudad, que acogió la demanda de cumplimiento forzado interpuesta por una empresa en contra del dueño de un inmueble, por incumplir el contrato de promesa y no suscribir la compraventa definitiva, dentro del plazo estipulado.

La Empresa Maquital SpA expone haber celebrado, como promitente compradora, un contrato de promesa de compraventa sobre un bien raíz, que sería vendido por el demandado, estipulando un plazo de 90 días para la suscripción del contrato definitivo. Sin embargo, indica que, habiéndose cumplido el término pactado, el promitente vendedor incumplió su obligación de suscribir aquella compraventa. Por tal motivo, dedujo demanda de cumplimiento forzado en su contra, solicitando se declare la obligación del demandado de suscribir la compraventa y, en definitiva, se lo obligue a transferir el dominio del bien raíz objeto del contrato.

Además, la demandante señala haberse estipulado entre las partes una cláusula penal a pagar por el contratante moroso al diligente, ascendente a la suma de $4.500.000.-, equivalentes al 10% del precio de compra del bien raíz, monto que también exige le sea indemnizado.

El promitente vendedor contestó la demanda y solicitó su rechazo. Sostiene que además del plazo, en la promesa se estableció una condición, consistente en que el inmueble se encontrara libre de gravámenes y que sus títulos estuvieran conformes a derecho, lo que sería visado por una tercera entidad responsable de financiar el precio de la venta. Indica haber entregado varios de los documentos que solicitó la actora a fin de que ese tercero corroborara el estado jurídico del bien raíz, sin embargo, la demandante jamás dio respuesta a ese envío de antecedentes, impidiendo de esa forma el avance del negocio hasta la suscripción de la compraventa.

Ante la desidia de la actora, el demandado asegura haber manifestado su intención de no perseverar en el negocio, acusando que por negligencia de la promitente compradora no se logró llevar a efecto el contrato definitivo, dado que nunca se pronunció sobre los documentos que le fueron entregados. En base a ello, el demandado interpuso demanda reconvencional de cumplimiento forzado e indemnización de perjuicios, en base a la cláusula penal pactada.

El Juzgado de Letras acogió la demanda principal y rechazó la reconvencional. El fallo transcribe las cláusulas del contrato de promesa, y de ellas desprende que, “si el contrato no pudo ser celebrado fue porque no se acompañaron todos los documentos requeridos por el Banco financista del contrato”. Sin embargo, la sentencia colige que le correspondía al demandado proveer aquellos títulos requeridos por ese tercero financista, conforme se estipuló en la promesa, lo que no fue cumplido.

Añade que, ante reparos o demoras en la obtención de los títulos de la propiedad, la promesa facultaba al demandado, como responsable de la recopilación de antecedentes, a solicitar prórroga del plazo, cosa que no hizo.

Por tales motivos, el Tribunal concluye que, habiéndose establecido el incumplimiento contractual del demandado, cabe hacer lugar a la demanda incoada en su contra, ordenando a este último suscribir el contrato prometido, y transferir a la demandante el dominio de la propiedad objeto de la acción. Junto con eso, es condenado a indemnizar los perjuicios por medio del cumplimiento de la cláusula penal cuyo monto fue mencionado anteriormente.

En contra de esa decisión, el demandado dedujo recurso de apelación y, en subsidio, recurso de casación en la forma, invocando la causal de nulidad prevista en el artículo 768 N° 5 del Código de Procedimiento Civil.

La Corte de Talca declaró inadmisible la casación formal y rechazó el recurso de apelación. En cuanto al recurso de nulidad, el fallo determina que no es posible que la misma parte que, implícitamente reconoce la validez de la sentencia (al interponer en lo principal de su libelo el recurso de apelación), seguidamente reclame su invalidación, por cuanto, al plantearlo como lo hizo el recurrente, necesariamente precluye el derecho a alegar la nulidad del fallo en estudio.

Por tal motivo, la Corte declaró inadmisible el recurso de casación en la forma, con el voto en contra del Ministro Hernán González García, quien estuvo por pronunciarse derechamente por el recurso de casación en la forma, estimando que el orden en que se promueven las impugnaciones carece de trascendencia.

Respecto al recurso de apelación, la sentencia señala que la alegación de la demandada se funda en no haber incumplimiento de su parte que dé lugar a la demanda, sino que, por el contrario, es la demandante quien incumplió con las obligaciones emanadas de la promesa. Con ello presente, la Corte indica que la recurrente no opuso la excepción de contrato no cumplido, del artículo 1552 del Código Civil en la etapa procesal oportuna, de manera que no puede invocar dicho argumento en esta instancia.

Por otra parte, expresa que la promesa es clara en señalar que el contrato prometido se debía celebrar en un plazo máximo de 90 días, lo que permite concluir que el requisito de la esencia del contrato de promesa que se utilizó en la especie, es la estipulación de un plazo y no el de una condición.

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Finalmente, puntualiza que lo estipulado a continuación del plazo, es decir, que la suscripción de la compraventa queda sujeta a la condición suspensiva de que los títulos de dominio sean calificados positivamente por un tercero financista, “escapa a la voluntad de las partes y a la naturaleza del contrato de que se trata, de manera que tal exigencia no puede atribuirse ni imputarle al demandante, en su calidad de promitente comprador”.

En mérito de tales consideraciones, la Corte de Talca rechazó la apelación deducida por la parte demandada, y confirmó la sentencia de primera instancia, al establecer la responsabilidad del demandado en la no suscripción del contrato de compraventa definitivo.

Sentencias Corte de Talca Rol N° 1421-2020 y 1° Juzgado de Letras en lo Civil de Talca RIT C-3811-2018.

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18 Civ. 7712 (PAE)
UNITED STATES DISTRICT COURT SOUTHERN DISTRICT OF NEW YORK
Airbnb, Inc. v. City of N.Y.
373 F. Supp. 3d 467 (S.D.N.Y. 2019)
Decided Jan 3, 2019
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Civil No. 18-12358-LTS
UNITED STATES DISTRICT COURT DISTRICT OF MASSACHUSETTS
Airbnb, Inc. v. City of Boston
386 F. Supp. 3d 113 (D. Mass. 2019)
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